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住宅購入時の資金計画

安心出来る借入金額は?

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どの住宅ローンを利用するかで悩む事も大切ですが、その前に確実に返済していけるかどうかを真剣に考えていく必要があります。

収入基準等を満たしていれば、希望額の住宅ローン借りる事は可能です。

しかし、審査が通ったからといって それが安全な資金計画であるかは別の話です。

安心して返済できる額は?

『借りられる金額』と『安心して返せる金額』は必ずしも同じではありません。

現在では年収の25%の返済負担率が安心出来る基準だと言われていますが、実はこの水準でも購入後の家計はかなり厳しくなると言えそうです。

住宅取得後の家計が様相以上に厳しくなる原因は、住宅ローンの収入基準が『税込み年収』を元基に算出されているのに対して、

実際の返済の方は、税込み年収から、所得税、住民税や社会保険料といった『公的負担』を差引いた、

『手取り収入=(可処分所得)』がベースとなるという点にあります。

可処分所得は税込み年収の80%程度ですので、『税込み年収の25%は、可処分所得に対して30%程度』になってしまいます。

ましてや、税込み年収の35%もの比率で借入を行った場合には、可処分所得の約44%にもなってしまいます。

これに固定資産税の保有税や、団体信用生命保険料、マンションの場合には必要な管理費や修繕積立費などの費用を含めると、可処分所得の半分程度が居住費で消えるという資金計画になってしまします。

このような事にならない為には、ローンの返済率だけで判断せず、購入後の家計を想定した資金計画は必要です。

計画上のチェックポイント

  1. 年収が600万円以下で返済負担率が年収の30%を越えている。
  2. 住宅ローンの借入金額が、年収の5倍を越えている。
  3. ローン完済時の年齢が65歳を超えている。
  4. ボーナス時の返済額が、手取りボーナスの半分程度を占めている。
  5. 変動金利型など、将来的に金利変動リスクが高いローンを利用する。
  6. 取得後は、手持ちの金融資産がほぼ底をついてしまう。

上記の6つのチェックポイントを見て頂いた上で、該当するものが無ければ、安心した資金計画となっていると言えそうです。
しかしながら、3つ以上該当する場合には早急に見直しを行った方が良さそうです。

社会保険料の負担増や近年の増税によって、年収に対する可処分所得の割合は低下しています。

特に厚生年金保険料や健康保険料などの社会保険料負担は年収の14%程度(2014年)と15年前の1.5倍にもなっています。

将来的には年収の6分の1が社会保険料で消える時代がやってきそうです。

また、返済期間についてをどう設定するかは非常に重要です。 定年までに完済していれば、退職金をすべて老後の生活費に充当出来るかもしれませんが、定年時にローンが残って場合は、 その分退職金が少なくなるのと同じ状況になってしまいます。

理想としては60歳までに返済が終了するような期間を選びたいところですが、『65歳−(マイナス)現在の自分の年齢』が返済上の上限といえそうです。

このような状況を受け止め安易な資金計画にならないよう、気をつけましょう。

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