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住宅ローンの返済期間について

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住宅ローンの総支払額と、毎月の返済額は金利によって大きく変わって来ますが、もう1つ重要な要素があります。

それが住宅ローンの『返済期間』です。

返済期間が重要な理由は?

返済期間を長くすれば、月々の返済額が減りますのでさしあたっての生活は楽になります。しかし、資金計画は返済終了までを見越して考える必要があります。

定年などの大きな収入状況の変化は計画を立てる上での大切な要素となってきます。
多くの住宅ローンの最長返済期間は35年で設定されています。しかし、仮に40歳で住宅を購入して35年ローンを選ぶと完済は75歳です。

ローンの残りを一括返済する為に退職金を全て使ってしまうと最悪の場合、その後は年金だけで生活することになってしまいます。 やはり住宅ローンの返済は60〜65歳くらいまでに終わらせる計画を立てるべきでしょう。

また、60歳時点でローン残高がどの程度残っているかをシュミレーションし、事前に対策を考えておく事も必要でしょう。 また、転職や出向等で定年以外にも収入が減る可能性がある場合はその点も計算に入れておきましょう。

返済総額について

毎月の返済額は、基本的に金利と返済期間によって決まります。返済方法による違いも生じますが、同じ金利であっても『返済期間』 をどう設定するかで半裁額はかなり違ってきます。

返済期間を短くすればもちろん返済額は減らせます。しかし、返済期間を長くすると、トータルで支払う利息も増えてしまいます。 完済までに支払う総額が、短い期間で返し終える方が少なくなるのは言うまでもありません。

なお、変動金利型や固定金利選択型ローンを借りる場合、返済期間を短くすれば、将来的な金利上昇リスクが軽減される点も思えておきましょう。

返済額が同じなら、返済期間が長いほど支払利息が膨らみますので、総返済額は増えますが、月々の返済額は減っていきます。

逆に返済期間を短くするほど、支払利息は減るため。総返済額は少なく済みますが月々の負担は重くなっていきます。

返済期間を短くして総支払額を抑えるのがベストですが、月々の負担が重たくなり過ぎて返済が滞るようでは問題です。

(返済期間を短くすればするほど、団体信用生命保険の保険料や保証期間による保証料なども安くなるので、諸費用を含めた総支払額は更に
減るというメリットはあります)

なるべく長い期間で借りて、月々の返済額を抑え、定期的に繰り上げ返済する事で、支払金利を少なくした方が無難かもしれません。

いずれにせよ、総支払額と毎月の返済額のバランスを考えながら、無理の無い返済期間を設定する事が重要です。

返済期間で『毎月の返済額』『総支払額』は変わります
3,000万円(元利均等返済)を借り入れた場合

毎月の返済総支払額(支払利息)
10年返済(120回)289,683円3,476万円(476万円)
15年返済(180回)207,175円3,729万円(729万円)
25年返済(300回)142,264円4,267万円(1,267円)
35年返済(420回)115,456円4,849万円(1,849万円)

返済期間10年と15年では支払利息は1.53倍、10年と25年では2.66倍、10年と35年では3.88倍になり、返済期間が長いと支払利息は大きく増えます。

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